上海2023年零售物业市场强劲复苏，多笔大宗交易笔数

近日，众多商业地产机构公布了 2023 年第四季度以及全年报告，数据表明上海写字楼市场正逐步恢复，零售业的需求复苏态势强劲，内资企业在交易中表现活跃。

四季度零售租赁空置率环比降低 0.3%，全年租金呈上行趋势

商业地产的报告均显示，2023 年上海零售物业市场复苏势头强劲，租金水平实现稳步回升。

仲量联行的报告指出，2023 第四季度上海优质零售物业净吸纳量达 26.8 万平方米，全年累计净吸纳 73 万平方米，超过了疫情前 2019 年全年 61 万平方米的净吸纳量。第四季度，非核心商圈共有六个项目入市，零售面积总计 362500 平方米。新入市的项目表现各异，其中，百联西郊和真如环宇城 MAX 的招商率已超过 95%。

在空置率方面，仲量联行的报告显示，2023 年四季度随着核心商圈租赁势头的持续恢复，空置率环比下降了 0.3 个百分点；非核心商圈由于六个新项目的入市，项目之间竞争加剧，第四季度空置率环比略有上升。

租金方面，CBRE 的报告显示，全市购物中心首层租金受核心和次级商圈租金回升的影响，在年初止跌企稳，全年累计上行 0.3%，达到每天每平方米人民币 33.5 元。

从消费品类来看，CBRE 的报告显示，餐饮品类持续更新换代，依然是主要需求，占比 45%，多样中餐、咖啡茶饮以及亚洲食肆等细分品类布局活跃。其中，咖啡茶饮细分领域逐渐向新中式茶饮以及健康酸奶品牌倾斜。其次，时尚服饰类需求占比 23%，女装、运动户外以及设计师品牌的需求最为活跃；生活方式类需求占比 6%。

仲量联行华东区零售地产部总监黄臻表示：“2023 全年多个零售业态都迎来了租赁需求的复苏，其中较为活跃的有运动服装和装备、香水香氛与美妆护肤、瑜伽普拉提等精品健身塑型场馆、儿童娱乐场、饮品及烘焙店等。”

写字楼需求缓慢复苏，内资金融需求保持稳定

仲量联行的报告显示，2023 年第四季度上海办公楼需求缓慢复苏，净吸纳量为 99000 平方米。

从空置率来看，浦西中央商务区附近的空置率录得环比减少。仲联量行的报告显示，2023 年第四季度浦西中央商务区空置率环比降低 0.5 个百分点。

租金方面，中央商务区租金环比下降 2.8%，同比下降 5.6%；非中央商务区租金环比下跌 3.3%, 同比下降 7.6%。

仲量联行上海商业地产部资深董事朱熙东表示：“尽管四季度带看量有所增加，但租户仍采取保守的租赁策略，续租仍是大多数租户的选择。” 与此同时，租金下行促使部分乙级办公楼租户搬迁升级至甲级办公楼。从行业需求来看，内资金融和专业服务企业保持稳健，传媒企业继续寻找租赁机会。

从全年情况来看，CBRE 的报告显示，2023 年上海写字楼市场共录得 18 个新增供应，总面积达 110.6 万平方米，同比上升 31.1%。从供应区域来看，主要分布在北外滩、前滩、真如和花木子市场。租金方面，2023 年全市租金报价同比下降 2.2%，有效租金同比下降 3.7%，延续下行趋势。

世邦魏理仕华东区顾问及交易服务 | 办公楼部负责人张越表示：“2023 年上海写字楼市场总体呈现供求关系不平衡和竞争加剧的态势，尽管年末需求端重回弱修复状态，但需求向租赁行为的传导存在一定时滞，租赁市场仍将处于长期的调整期。展望 2024 年，全市预计约有 140 万平方米的新增供应，租赁市场仍面临激烈的竞争压力。预期在经济环境持续改善、传统产业与新兴产业动能交替协同发展以及产业政策的驱动下，需求将持续回升，市场复苏的根基将进一步稳固。”

CBRE 预计，2024 年上海写字楼市场的净吸纳量约为 65 万至 75 万平方米。

大宗交易笔数创历史新高，内资买家占比达 94%

在投资市场方面，CBRE 的数据显示，2023 年物业投资市场全年交易笔数创下历史新高，金额在十亿元以下的小额交易占据主导地位。仲量联行的数据显示，2023 年上海大宗交易成交总金额为 941.2 亿元，同比增长 12.6%。在市场经历几次挑战后，年末市场成交迎来翘尾，强势回归。2023 年上海第四季度成交总金额达 460.5 亿元人民币，占据全年 49% 的份额，四季度成交量同比增长 74%。

从大宗交易的类型来看，仲量联行的报告显示，2023 年办公板块继续保持领先地位，占全年总成交金额的 27%。紧随其后的是产业园区（23%）和综合体项目（19%）。值得一提的是，含居住功能的资产受到市场青睐，成交金额占总金额的 22%。与往年相比，含居住功能的资产类型增多，包括公寓、住宅、酒店及康养等面向各年龄段和不同居住需求的产品类别。

从买家类型来看，国内投资人逐渐成为主导力量。仲量联行的报告显示，2023 年国内投资人占比创纪录地达到 94%。CBRE 的报告也显示，内资企业买家投资金额年内逐季升高，除自用买家外，以投资为目的的交易也比以往更加活跃，境外买家的投资情绪则相对谨慎，全年贡献约 20% 的交易金额。

仲量联行华东区投资及资本市场负责人孙翎表示：“近几年，投资市场经历了显著变化，国内投资人逐渐成为市场主力，展现出对本土市场的信心和乐观态度。同时，随着 REITs 市场的持续扩容和生态的逐步完善，预计 2024 年上海投资市场的稳定性将进一步提升，继续保持活跃态势。”

世邦魏理仕华东区投资及资本市场部负责人王晶表示：“新的一年，相信随着政府政策不断释放积极信号，宏观经济逐渐企稳复苏，融资成本持续降低，将进一步推动商业地产投资市场的流动性。核心的高品质办公楼、运营良好的零售资产以及现金流稳定的产业园区将更加值得关注，同时公寓及酒店资产的投资热度也将有所持续。